در تنظیم “قولنامه” چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟

در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند، بدلیل آماده نبودن کلیه شرایط با یکدیگر در یک نوشته یا سند عادی توافق می‌کنند که ملک یا املاک معینی را با مبلغ مشخصی بفروشند یا بخرند، این تعهد نامه ( وعده قرارداد و یا پیش فروش قرارداد) را قولنامه می‌گویند.

قولنامه در واقع تعهد به فروش است و  مانند سایر قراردادها که تعهدی را برای طرفین ایجاد می کند، دردادگاه معتبر است و طرفین باید مفاد آن را اجرا کنند.

پرسش اول: در صورت عدم اجرای مفاد قولنامه و عدم تنظیم سند رسمی توسط فروشنده چه اقدامی می‌توان انجام داد؟

در این صورت می‌توان با تنظیم دادخواست حقوقی،  الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال  سند رسمی به نام خریدار را از دادگاه درخواست نمود .

قبل از اقامه چنین دعوائی بهتر است خریدار امتناع از حضورفروشنده در دفترخانه و آماده بودن خود را برای انتقال، به وسیله گرفتن گواهی عدم حضور ازدفترخانه وپس از آن  با ارسال اظهارنامه ثابت نماید.

پرسش دوم: در تنظیم قولنامه چه نکاتی را باید در نظر گرفت؟

 اولین نکته این است که سند ملک را شخصاً ملاحظه نمایید تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان خاطر حاصل کنید. دوم آنکه بوسیله کد رهگیری از عدم فروش و معامله آن با شخص دیگر مطلع شوید. سوم آنکه  قولنامه را باید در سه نسخه  تنظیم نمایید و حتی الامکان از تنظیم قولنامه های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز کنید. در قولنامه ای که در دفتر معاملات بانکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضاء فروشنده، خریدار ،  مهر و امضاء و صاحب بنگاه معاملات ملکی، دونفر هم به عنوان شاهد ذیل  قولنامه را امضاء کنند.

پرسش سوم : وجه التزام در قرارداد به چه معناست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام   معامله مستند به عمل اوست اخذ و به طرف دیگر تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش های ذیل می تواند باشد:

۱-  در قولنامه ذکر می‌شود که در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.

۲- و یا بصورت جامع تر طرفین توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

نکته مهمی که در این میان وجود دارد،  این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود . منبع: پارسینه