شکل جدید پیش‌فروش مسکن

ممتازنیوز: شیوه «مزایده» برای فروش آپارتمان مسکونی که از سال قبل در تهران توسط معدود شرکت‌های ساختمانی فعال در شمال‌شهر به کار گرفته شد هم‌اکنون به خاطر آنچه «بهره‌برداری حداکثری از قیمت» گفته می‌شود، در کل بازار نفوذ کرده طوری که علاوه بر «فروش مزایده‌ای»، برای «پیش‌فروش» نیز استفاده از این شکل عرضه رونق گرفته است.

تا پیش از این، فقط مالکان آپارتمان‌های نوساز در شمال تهران بودند که موفق می‌شدند از طریق مزایده، واحدهایشان را به بالاترین قیمت پیشنهادی عرضه کنند، اما در حال حاضر برخی نهادهای عمومی یا زیرمجموعه‌های موسسات مالی که در نقاط مختلف تهران مشغول ساخت‌وساز می باشند نیز تصمیم گرفته‌اند برای پیش‌فروش واحدها، مزایده برگزار کنند.

به کارگیری ابزار جدید – و در عین حال ریسک‌زا برای طرف تقاضا- در بازار پیش‌فروش مسکن در شرایطی قوت گرفته که در قانون مصوب مجلس برای پیش‌فروش ملک، مجوزی برای استفاده از این ابزار – مزایده- داده نشده است اما چونکه قانون پیش‌فروش فعلا در بایگانی دو قوه –مجریه و قضائیه- قرار دارد و اجرای آن هنوز آغاز نشده، پیش‌فروشنده‌ها مختارند به هر شکلی که سود یک‌طرفه در معامله را برایشان حاصل کند، اقدام کنند.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از بازار جدید «پیش‌فروش مزایده‌ای» حاکی است: اخیرا در تهران و چند شهر دیگر فراخوان مزایده عمومی آپارتمان‌های در حال ساخت با «قیمت‌پایه» مشخص انتشار یافته و برعکس عرف بازار پیش‌فروش، مالک برگزارکننده مزایده شرط پیش‌فروش را دریافت بیش از ۹۰درصد «قیمت نهایی» اعلام کرده است.

ظاهر این مزایده‌ها برای متقاضیان مسکن سودده است به طوری که «قیمت‌پایه» حدود ۱۰ تا ۲۵ درصد کمتر از قیمت روز واحد‌های مسکونی مشابه است، اما شرایطی که در بطن مزایده تعیین شده قابل‌تامل به نظر می‌رسد.

در پیش‌فروش‌های معمولی –غیرمزایده‌ای- معمولا حداکثر ۵۰ تا ۶۰ درصد از قیمت مورد توافق طرفین، از پیش‌خریدار گرفته می‌شود. همچنین برای فروش واحدهای آماده‌تحویل نیز در اغلب مواقع حدود ۱۰ درصد از کل بهای معامله، در زمان انتقال سندمحضری، 

رد و بدل می‌شود. اما در بازار پیش‌فروش مزایده‌ای، شرایط برای پیش‌خریدار حتی از خریداران هم سخت‌تر است.

در پیش‌فروش بین «مبلغ دریافتی از پیش‌خریدار» و «ریسک پیش‌خرید» رابطه مستقیم وجود دارد. هر چقدر مبلغ بیشتری از پیش‌خریدار دریافت شود، احتمال اینکه پیش‌فروشنده به تعهدش بابت تحویل واحدمسکونی آماده‌مصرف در زمان وعده‌ داده شد، عمل کند، پایین می‌آید و در نتیجه ریسک معامله افزایش پیدا می‌کند.

هر چند در پیش‌فروش‌های مزایده‌ای که این روزها در جریان است، مالک و عرضه‌کننده واحدها دارای برند و شهرت است، اما اتفاقات پیش‌بینی نشده در بازار ساخت‌وساز همچون افزایش ناگهانی قیمت مصالح در آینده و ضرر و زیان سازنده از این بابت را نمی‌توان به واسطه صاحب‌نام بودن شرکت‌ها جبران کرد.

از سوی دیگر تنها مزیت پیش‌خرید مسکن پرداخت تدریجی بهای معامله است. در این حالت اگر قرار باشد پیش‌خریدار در ابتدای معامله کل ارزش آپارتمان را پرداخت کند بعید است چنین خریدی از بازار پیش‌فروش صرفه‌اقتصادی به همراه داشته باشد به خصوص اینکه در شرایط کنونی سود کوتاه‌مدت ناشی از سرمایه‌گذاری در برخی بازارهای غیرملکی به مراتب بیشتر از بازار ملک است و می‌طلبد نقدینگی اشخاص یا به صورت تدریجی برای پیش‌خرید یا برای خرید واحد تکمیل‌شده یا در این بازارها سرمایه‌گذاری شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در بازار جدیدی که هم‌اکنون مجاور بازار پیش‌فروش مسکن شکل گرفته، آپارتمان‌های مسکونی در حال ساخت با «قیمت پایه» از ۲۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان در نقاط مختلف تهران برای مزایده عرضه شده است. به عنوان نمونه در منطقه‌ای از تهران (حوالی پونک) که قیمت واحدمسکونی نوساز حداقل مترمربعی ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است، «قیمت‌پایه» پیش‌فروش مزایده‌ای واحدها مترمربعی ۳ میلیون تومان تعیین شده است.

همچنین پیش‌فروش‌های مزایده‌ای آپارتمان‌های شمال تهران نیز با «قیمت‌پایه»۶ تا ۸ میلیون تومان در جریان است.

این مدل پیش‌فروش در شهرهای شمالی کشور نیز آغاز شده است در شهرهایی همچون نمک‌آبرود «قیمت‌پایه» مزایده واحدمسکونی در حال ساخت ۲۰۰ میلیون تومان –برای یک واحد ۱۲۰ متری- تعیین شده است که در مقایسه با قیمت منطقه، پایین‌ برآورد می‌شود.