پاسخ سردفتران به مشاوران املاک

کانون سردفتران و دفتریاران: دخالت مشاورین املاک در حیطه تخصصی حقوق، مصداق «خط غلط، معنی غلط، املای غلط، انشای غلط» است
از «نسبت دادن نازوکرشمه به سردفتران» تا «گلایه از لسان مشاوران‌املاک»
رسمیت معاملات ملک طبق قانون ثبت فقط در دفاتر اسناد‌ رسمی اعتبار پیدا می‌کند
گروه مسکن- فرید قدیری: لشکرکشی به میدان «تعیین مرجع ثبت معاملات مسکن» که بعد از ورود اولیه مدیران سازمان ثبت اسناد و سپس کمیسیون حقوقی مجلس به صحنه، صنف مشاوران‌املاک را هم وارد کرد، اکنون به سبب اختلاف‌نظر حاضران در میدان و طرح یکسری مسائل حقوقی از سوی دو طرف، به حضور یک نهاد تازه در این میدان منجر شده است.
میدان زمانی شلوغ شد که مسوولان سازمان ثبت درصدد برآمدند از طریق مجلس، بنگاه‌های املاک را در امضای مبایعه‌نامه محدود کرده و مسوولیت تنظیم قرارداد بین خریدار و فروشنده را به دفاتر اسناد رسمی محول کنند، طوری که مشاوران‌املاک به محض اطلاع از این اقدام با موضع‌گیری مقابل تغییرات انقباضی مدنظر سازمان، به دفاع از کارکرد مبایعه‌نامه‌های تنظیمی در بنگاه‌ها پرداختند.
در این باره رییس اتحادیه مشاوران‌املاک اگرچه به صراحت تایید کرد که آنچه در بنگاه‌ مسکن برای طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شود نوعی «عقد تعهدی» است که بعد از تبدیل‌شدن به «عقد تملیکی» در دفترخانه، رسمیت می‌یابد اما او کماکان بر تداوم صدور مبایعه‌نامه در قالب عقدتعهدی تاکید کرد و در عین حال هر نوع اعمال محدودیت در این شیوه فعالیت بنگاه‌ها را با حذف کامل مشاوران‌املاک از صحنه معاملات یکسان دانسته است.
دفاعیه رییس اتحادیه مشاوران‌املاک، هم‌اکنون به واکنش کانون سردفتران منجر شده و این پرسش را برای کانون به وجود آورده است: اگر صنف مشاوران‌املاک می‌دانند قراردادهایی که برای متعاملین تنظیم می‌کنند فاقد مقبولیت نزد مقام‌های دولتی و حاکمیتی است، پس در این صورت این قراردادها چه اعتباری می‌تواند داشته باشد؟
کانون سردفتران و دفتریاران با صدور اطلاعیه‌ای، اظهارات رییس اتحادیه مشاوران‌املاک دربارهٔ مقایسه‌ای را که وی بین قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها و قراردادهای ثبتی در دفترخانه‌ها انجام داده است دارای ایراد حقوقی دانسته و تاکید کرده است: طبق قانون ثبت، معامله اموال غیرمنقول فقط از طریق تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، رسمیت پیدا می‌کند.
در اطلاعیه کانون سردفتران ضمن تاکید بر اینکه قصد یا نیتی برای حذف مشاوران‌املاک وجود ندارد، عنوان شده است: مشکل در این حوزه به دخالت این گروه در حیطه تخصصی حقوق مربوط می‌شود.
متن اطلاعیه کانون سردفتران به شرح زیر است:
روابط‌عمومی کانون سردفتران و دفتریاران درخصوص گفت‌وگوی رییس محترم اتحادیه مشاورین املاک با روزنامه «دنیای‌اقتصاد» که در تاریخ شنبه ۱۱ آذر انتشار یافته بود واکنش نشان داد و به اظهارات اخیر رییس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص «عقد تعهدی» و «عقد تملیکی» پاسخ داد: «کسی بر آن نیست که این صنف را حذف یا ضرورت وجودی آنها را انکار کند. اشکال در جایی است که مشاورین املاک خارج از حیطه تخصص خود و در حوزه علم حقوق که حیطه فنی کارشناسان حقوقی است، اظهار نظر می‌کنند.»
در متن اطلاعیه روابط‌عمومی کانون سردفتران و دفتریاران دربارهٔ اظهارات مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاورین املاک درخصوص عقد «تعهدی» و «تملیکی»، آمده است: «در اینکه مشاورین املاک یکی از صنوفی است که در جامعه وجود دارد و در قبال ارائه خدمات، دستمزد دریافت می‌کند شکی نیست و کسی بر آن نیست که این صنف را حذف کرده یا ضرورت وجودی آنها را انکار کند. اشکال در جایی است که مشاورین املاک خارج از حیطه تخصص خود و در حوزه علم حقوق که حیطه فنی کارشناسان حقوقی است اظهار نظر می‌کنند. شاهد مدعا، همین اظهارات ریاست محترم اتحادیه مشاورین املاک است که با عنوان کردن عقد «تعهدی» و «تملیکی»، حیطه وظیفه مشاورین املاک را تنظیم سند عقود تعهدی می‌دانند؛ درحالی که اولا در مورد اموال غیرمنقول، به صراحت ماده ۴۶ قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات مربوط باید به سبب سندرسمی باشد اعم از عقود عهدی و تملیکی. ثانیا اگر مشاورین املاک صلاحیت تنظیم اسناد عقود عهدی را داشته باشند لابد باید کلیه تعهدات قراردادی و صلح‌نامه‌ها نیز در حیطه وظیفه آنها باشد. بنابراین باید دقت شود که به سبب قانون، اسناد راجع به اموال غیرمنقول در دفاتر اسنادرسمی به ثبت برسد.»
در این اطلاعیه همچنین درخصوص آنچه از سوی مصطفی قلی‌خسروی به «ناز و کرشمه سردفتران» تعبیرشده، آمده است: «واضح است که تشریفات تنظیم و ثبت سندرسمی به سبب قانون و در راستای اجرای قانون است؛ نه ذره‌ای بیشتر و نه ذره‌ای کمتر و نسبت دادن ناز و کرشمه به تشریفات قانونی برای صدور سند، حتما از نگاه مراجع ناظر در قوای مقننه و قضائیه دور نخواهد ماند.»
این اطلاعیه دربارهٔ بخش دیگری از اظهارات رییس اتحادیه املاک که گفته بود: «متعاملین به مشاوران املاک در خصوص قراردادهای منعقده مستغلات اعتماد بالایی دارند؛ چرا که لسان او به لسان متعارف جامعه نزدیک‌تر است» آورده است: «اتفاقا همه مشکل از همین لسان ناشی می‌شود که به اقرار رییس محترم اتحادیه مشاورین املاک، قراردادهای عادی به لسان ایشان تنظیم می‌شود و چون تخصص حقوقی ندارند، می‌تواند معاملات را دچار اشکال سازد به نحوی که اکنون بیش از ۳۰ درصد دعاوی مطروحه در دادگستری ناشی از همین اسنادی است که به لسان ایشان نوشته شده است.»
کانون سردفتران و دفتریاران در این اطلاعیه دربارهٔ دیگر اظهارات رییس اتحادیه مشاورین املاک دربارهٔ «قراردادهای بیع مستغلات» گفته است: «اظهارنظر ایشان را بنگرید که می‌گویند از لحاظ ماهوی اشخاص برای انعقاد یا عدم انعقاد قرارداد در جامعه آزادند و از لحاظ شکلی نیز اصل بر رضایی بودن صورت قرارداد است که این موارد هر دو (ماهیتا و شکلا) در مرحله انعقاد قرارداد ظهور پیدا می‌کند. در این باره اجمالا اشاره می‌شود که اولا: آزادی انعقاد قرارداد ارتباطی به ماهیت قرارداد ندارد. آزادی اراده در مرحله قبل از قرارداد است و ماهیت قرارداد پس از انعقاد تحقق می‌یابد؛ دوما رضایی بودن قراردادها که از لسان ایشان بیان شده، در علم حقوق مربوط به ماهیت قرارداد است نه شکل و صورت آن؛ ای‌کاش ایشان قبل از بیان یک مطلب حقوقی با یک کارشناس حقوقی مشورت می‌کردند.»
و باز در اظهارات خود فرموده‌اند که «در مورد قراردادهای بیع مستغلات تا زمانی که عقد، ضمن سندرسمی(که این عمل توسط سردفتران صورت می‌گیرد) درج نگردد موضوع قرارداد در نزد مقام‌های دولتی و حاکمیتی مقبول نمی‌باشد؛ لذا قراردادهای منعقده در دفاتر مشاوران املاک یک عقد تعهدی محسوب می‌گردد.»
به این مطلب نیز اشکالات متعدد حقوقی وارد است: اولا بیع مستغلات ضمن سندرسمی درج نمی‌شود و خود، موضوع سند است؛ ثانیا اگر به نقل از حقّه خود ایشان این قرارداد نزد مقام‌های دولتی و حاکمیتی مقبول نمی‌باشد، پس این قرارداد چه اعتباری دارد؟ و برای چه تنظیم می‌شود؟ و چه اثر حقوقی بر آن مترتب است؟
و سوم اینکه نتیجه‌گیری ایشان از این مقدمه آن است که هر عقدی که نزد مقام‌های دولتی و حاکمیتی مقبول نیست عقد تعهد محسوب است که این امر واضح البطلان است و همه آنچه در مصاحبه ایشان بیان شد، مثبت این مدعا است که هرگاه مشاورین املاک در حیطه تخصصی حقوق دخالت نمایند مصداق خط غلط، معنی غلط، املای غلط، انشای غلط است!»