سال استراحت بازار مسکن؟

۱۹اردیبهشت،

کد خبر: ۶۷۳۷ تاریخ انتشار یافتن: جمعه ۲۰ اردیبهشت۱۰:۵۳ صبح ذخیره ارسال به دوست نسخه چاپی

حلیلگران بازار سرمایه با مقایسه‌ای که بین چهار بازار مهم اقتصادی انجام داده‌اند، برآورد کرده‌اند امسال سود دارایی‌های ملکی –بازار مسکن – نسبت به سایر بازارها در کمترین رتبه قرار خواهد گرفت. در این بررسی با احتساب شاخص‌های موجود، پیش‌بینی شده است افت نرخ بازدهی مسکن به قدری خواهد بود که احتمال دارد مسیر تبدیل دارایی‌های ملکی به دارایی‌های ارزی رونق بگیرد. روند ۲۰ ساله نرخ بازدهی در بازارهای مسکن، سکه، دلار و بورس نشان می‌دهد: اگر چه در بعضی سال‌ها به سبب جهش قیمت مسکن، سود سرمایه‌های ملکی از سایر کالاهای سرمایه‌ای سبقت گرفته، اما در بلند‌مدت، ارزش سایر دارایی‌ها تا چند برابر ملک، افزایش پیدا کرده است. با این حال در سال قبل به رغم رشد قابل‌توجه قیمت مسکن، نرخ رشد شاخص قیمت در این بازار در رتبه دوم قرار گرفت، طوری که بازار سکه در رده‌بندی پربازده‌ترین‌ها، شاگرد اول شد. میانگین ۵ ساله نرخ بازدهی سکه ۵۰ درصد و مسکن با کمترین رتبه، معادل ۱۵ درصد بوده است. در بررسی به عمل آمده، فرمول مشارکت در ساخت‌وساز – سهم مالک زمین و سهم سازنده – برائ سال۹۲ کاملا تغییر کرده است.

سال استراحت بازار مسكن؟

به گزارش نوساز به نقل از دنیای اقتصاد، تحلیلگران بازار سرمایه در بررسی‌هایی که از مقایسه نسبی نرخ بازدهی بازارهای پرتقاضا برائ سرمایه‌گذاری، انجام داده‌اند، امسال را سال تضعیف بازار مسکن می‌دانند و معتقدند: سود دارایی‌های ملکی در سال۹۲ در مقایسه با سایر بازارها، در رتبه‌ پایین‌تری قرار خواهد گرفت، طوری که این افت بازدهی در بازار مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال جاری را به کمتر از آنچه در سال۹۱ توسط مرکز آمار اعلام شد، خواهد رساند.
در این بررسی سایه قیمت ارز کماکان سنگین توصیف شده و پیش‌بینی شده است: در سال‌جاری بخشی از دارایی‌های ملکی اشخاص به سبب تفاوت در سطح نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد ارز، تغییر مکان پیدا می‌کند و به دلار تبدیل می‌شود.
دکتر حسین عبده‌تبریزی تحلیلگر ارشد بازار سرمایه و صاحب‌نظر اقتصادی روزگذشته با تشریح نتایج این بررسی، اعلام کرد: امسال سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ رشد قیمت و نرخ بازدهی، وضعیتی بهتر از بازار مسکن خواهند داشت.
دکتر عبده‌تبریزی همچنین با اشاره به اینکه سال قبل قیمت زمین از بین انواع ملک، بیشترین رشد قیمت را تجربه کرد، گفت: در سال‌جاری فرمول مشارکت در ساخت‌وساز تغییر اساسی پیدا کرده و سهم مالک زمین یا ساختمان آماده‌تخریب از ۵۰ درصد در سال۹۱ به ۷۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه روز قبل در میزگرد تحلیل سرمایه‌ای بازار مسکن اعلام شد، مشخص می‌شود: با کشیده شدن دامنه رکود تورمی معاملات مسکن به سال ۹۲ – که از سال قبل به‌رغم پیش‌بینی‌های کارشناسی، مانع از ادامه سیر رونقی شد که در سال ۹۰، این بازار را به سمت افزایش تعداد معاملات، همراه با سیر ملایم افزایش قیمت‌ها، هدایت کرده بود- برائ امسال شرایط متفاوتی برائ بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود.
تحلیل‌های کارشناسی در خصوص بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حاکی است: سال ۹۲، برائ سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برخلاف دو سال قبل سال چندان سود ده نخواهد بود و جهش قیمتی مسکن که ظرف سال‌های ۹۰ و ۹۱ معاملات این بازار را تحت تاثیر قرار داد، در سال ۹۲ تکرار نخواهد شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس آخرین تحلیل ارائه شده از وضعیت آتی بازار سرمایه، بازار مسکن، امسال، در شرایطی سهم سرمایه‌ای دو سال قبل خود را در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، تقلیل می‌دهد که بیشتر این سرمایه‌ها با پیش‌بینی‌ای که در رابطه با سیر افزایشی قیمت دلار در کشور می‌شود، به سمت بازار ارز هدایت خواهد شد.
به این ترتیب، آن طور که پیش‌بینی‌های تحلیلی صاحب نظران و تحلیلگران بازار سرمایه نشان می‌دهد امسال مسکن بازار سوددهی برائ سرمایه‌گذاران نخواهد بود.
اما در حالی که با افزایش قابل توجه قیمت زمین طی دو سال قبل، به خصوص در پایتخت، سهم زمین در هزینه‌های ساخت و ساز با افزایش ۲۰ درصدی، از ۵۰ به ۷۰ درصد رسیده است، پیش‌بینی‌ها در بازار سرمایه نشان می‌دهد، امسال، افزایش قیمت در بخش زمین، به نفع مالکان آپارتمان یا همان افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد بود.
بنابراین، در حالی که در دو سال اخیر با اتکا به آمارهای رسمی، درصد افزایشی قیمت زمین به طور میانگین ۳۰ درصد بیش از درصد افزایش قیمت واحدهای مسکونی بوده، امسال، هرگونه افزایش در نرخ زمین مسکونی، سبب افزایش بیشتر قیمت آپارتمان خواهد شد. به این معنا که، برائ سال ۹۲، بر خلاف دو سال قبل، درصد افزایشی قیمت آپارتمان بیش از درصد افزایشی قیمت زمین پیش‌بینی می‌شود. اما نرخ رشد در این بازار به مراتب کمتر از سال قبل خواهد بود.
این در حالی است که براساس آخرین اعلام مرکز آمار ایران دربارهٔ تغییرات قیمت در بازار مسکن در سال ۹۱، آپارتمان ۵۲ درصد و زمین به طور میانگین ۸۲ درصد افزایش قیمت داشت.
کاهش سود سرمایه‌ای در بازار مسکن ۹۲
به گزارش «دنیای اقتصاد»، دکتر حسین عبده‌تبریزی، تحلیلگر بازار سرمایه و صاحب نظر اقتصادی در تشریح وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار املاک نسبت به سایر بازارهای اقتصادی در سال ۹۲، گفت: امسال برخلاف سال‌های قبل، به سبب تضعیف نرخ بازده در بازار مسکن، به طور قطع، افزایش جهش گونه در قیمت‌ها در این بازار پیش‌بینی نمی‌شود.
وی افزود: این در حالی است که هرگونه افزایش در قیمت زمین، امسال، قیمت‌ها را با درصد بیشتری، به نفع قیمت واحد مسکونی یا همان آپارتمان، افزایش می‌دهد.
عبده تبریزی با تاکید بر اینکه براساس پیش‌بینی‌ها، در سال ۹۲، بیشترین افزایش قیمت، متوجه بازار ارز خواهد بود، به سرمایه‌گذاران پیشنهاد کرد: امسال، سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ سوددهی، بهتر از بازار مسکن می باشند و آن‌طور که پیش‌بینی می‌شود ارز با افزایش قیمت مواجه می‌شود، در بازار مسکن چنین افزایشی قابل پیش‌بینی نیست.
وی با بیان اینکه در حال حاضر شرایط در بازار مسکن به گونه‌ای است که سهم زمین در هزینه‌های ساخت از ۵۰ به ۷۰ درصد افزایش یافته است، اظهار کرد: این امر می‌تواند دو معنی داشته باشد؛ یکی اینکه قیمت زمین در حال حاضر حبابی است و دیگر آنکه قیمت هرمترمربع ساختمان هنوز هم ظرفیت افزایش دارد و می‌تواند در سال ۹۲ بالا برود.
ارز، تعیین کننده اصلی بازار سرمایه ۹۲
دکتر عبده تبریزی، با تاکید بر اینکه امسال، ارز تعیین کننده و بازیگر اصلی بازار سرمایه است، گفت: بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها به خصوص سرمایه‌های موجود در بخش املاک با افزایش قیمت ارز، به سمت این بازار هدایت می‌شود.
وی در تشریح عوامل موثر بر بازار سرمایه‌گذاری مسکن در سال‌جاری خاطرنشان کرد: رشد تولید ناخالص داخلی که در دو سال قبل منفی بوده و امسال هم شواهد نشان می‌دهد که نمی‌تواند مثبت باشد، نرخ تورم، نرخ بیکاری، نرخ ارز، قیمت نفت و سیاست‌ها و تصمیمات دولت تازه، پارامترهای تعیین‌کننده سال ۹۲، برائ بازار سرمایه به خصوص در بخش مسکن می باشند.عبده تبریزی افزود: منفی بودن رشد تولید ناخالص داخلی به معنای عدم خلق واحد مسکونی تازه خواهد بود که سبب می‌شود نقدینگی‌های تازه روی دارایی‌های قبلی بنشیند و قیمت‌ها افزایش یابد.
وی با تاکید بر اینکه بر خلاف سایر کشورها، بخش مسکن، در بورس بسیار ضعیف و سرمایه‌گذاری در این زمینه نسبت به بازار سهام بسیار ناچیز است، تصریح کرد: املاک و مستغلات چه در ایران و چه در دنیا به لحاظ ریسک پذیری موقعیتی متوسط دارد.
عبده تبریزی ادامه داد: ریسک پذیری سرمایه‌گذاری از کم به بسیار، به ترتیب از وجه نقد، قرضه دولتی، املاک، سهام و کالاهای اساسی، است.
۵۰ درصد سرمایه‌ها در بازار مسکن
دکتر عبده تبریزی خاطرنشان کرد: هم اکنون ۵۰ درصد کل دارایی‌ها در ایران در بخش املاک و مستغلات است، این در حالی است که این نسبت در کشورهای پیشرفته دنیا یک سوم است. وی همچنین در تشریح تفاوت‌های بازار سرمایه‌گذاری مسکن در مقایسه با بازار سهام گفت: به طور کلی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات، کم ریسک تر از بازار سهام است؛ این در حالی است که بازار سهام در مقایسه با بازار مسکن با تعداد بسیاری خریدار و فروشنده مواجه است که محصولاتی همگن، با اطلاعات شفاف و هزینه پایین معاملاتی با قدرت نقد شوندگی بالا و تعدیل آتی قیمت‌ها، در این بازار مورد معامله و سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد.
عبده تبریزی افزود: در مقابل بازار سهام، هر چند نقدشوندگی املاک در ایران نسبت به متوسط جهانی بالاتر است اما در کل، بازار مسکن نسبت به سهام، با نقدشوندگی کمتر، اطلاعات غیرشفاف‌تر، هزینه‌های بالاتر معاملاتی، تعدیل با وقفه قیمت‌ها، محصولات ناهمگن و تعداد کمتری از خریدار و فروشنده همراه است.
یک پیشنهاد: آمارهای بخش مسکن شفاف شود
دکتر عبده تبریزی، همچنین با انتقاد از ضعف اطلاعات و آمار موجود در بخش مسکن در ایران گفت: مساله مهمی که هم دولت هم شهرداری و هم نهادهای آماری کشور باید به شدت آن را مورد توجه قرار داده و بر روی آن کار کنند، ضرورت تدوین و ارائه آمار در بخش املاک و مستغلات است.
وی ادامه داد: در بسیاری از کشورها، قانونی وجود دارد که بر مبنای آن نهادهای مسوول باید در زمان‌هایی مشخص آمارهای مربوط به زمین و مسکن را اعلام و ارائه کنند.
این تحلیلگر بازار سرمایه افزود: برائ مثال در کشور انگلستان، تعداد و سایر آمار و اطلاعات مربوط به وام‌های رهنی، ۳۰ روز پس از پایان ماه، باید برائ اطلاع عمومی از طرق تعیین شده افشا و منتشر شود، همچنین زمان افشای اطلاعات و آمار مربوط به تعداد خانه‌های فروخته شده در آمریکا، ۲۵ روز پس از پایان ماه و زمان افشای آمار و اطلاعات شاخص‌های قیمت مسکن در انگلستان، پایان هر ماه است.

روند ۲۰ساله رشد قیمت در ۴ بازار اقتصادی
نام بازار «شاگرد‌اول» در بازدهی
تغییرات قیمت در بازارهای مسکن، سکه، بورس اوراق‌بهادار و دلار نشان می‌دهد سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن –دارایی ملکی- در میان‌مدت نمی‌تواند با سه بازار دیگر رقابت کند اما در کوتاه‌مدت به‌صورت تصادفی و در بلندمدت به‌صورت قطعی، پا به پای سایر دارایی‌ها، با رشد ارزش مواجه خواهد شد.بررسی روند ۲۰ ساله نرخ رشد قیمت در این ۴ بازار حاکی از آن است که میانگین ۵ساله نرخ رشد بازدهی سکه رقمی معادل ۵۰ درصد بوده و برائ مسکن این نرخ، ۱۵ درصد بوده است. طوری که بازدهی مسکن در مجموع ۵ سال قبل در مقایسه با سکه، دلار و ارزش سهام، رتبه آخر را در اختیار داشته است.این در حالی است که میانگین ۲۰ساله بازدهی سکه و مسکن –قیمت سکه و قیمت مسکن- تقریبا سربه‌سر بوده و حدود ۲۵ درصد برآورد شده است.همچنین در کوتاه‌مدت –بازدهی سالانه- رتبه بازدهی مسکن در مقام دوم قرار گرفته است.مطابق منحنی تغییرات شاخص قیمت بازارها در سال قبل، افزایش شاخص قیمت سکه با ۲۵برابر افزایش نسبت به سال پایه(۱۳۷۰) بیشترین افزایش قیمت را به‌خود اختصاص داد. شاخص قیمت مسکن نیز در سال قبل ۱۸برابر شد.در سال۹۱، رده‌بندی بازدهی بازارهای اقتصادی به این صورت بوده که سکه، مسکن، بورس و دلار در رتبه‌های اول تا چهارم قرار گرفتند.در سال۹۰ اما رتبه‌های اول تا چهارم به ترتیب به بازارهای سکه، بورس، مسکن و دلار اختصاص پیدا کرد.به این ترتیب، بازار مسکن در سال۹۱ به لحاظ بازدهی نسبی شاگرد دوم و در سال ۹۰ شاگرد سوم شد.در ۲۰ سال قبل، فقط در سه سال، بازدهی مسکن در رتبه اول قرار گرفت و آن سال‌های ۸۶، ۸۷ و ۸۸ بود.همچنین در طول دهه۷۰، نرخ بازدهی سه بازار مسکن، سکه و بورس در یک سطح قرار داشت و هر سه کمتر از بازدهی دلار بوده است.

منبع: دنیای اقتصاد


برچسب هابرچسب ها: بازار مسکن، رکود، تورم، دولت، کیش، رونق، معاملات، سرمایه گذاری



آخرین خبرها
منبع: نوسازنیوز
باز نشر: پورتال خبری ممتاز نیوز www.momtaznews.com

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. نظرتان را در مورد مطلب فوق بنویسید *

بستن تبلیغ