جام جم آنلاین: با فرا رسیدن فصل تابستان و تعطیلی مدارس، شاهد افزایش نقل و انتقالات در بازار مسکن هستیم؛ مسالهای که ضمن تحریک بازار اجاره، موجب اصطکاک در جامعه خصوصا میان موجرین و مستاجرین است.
از یکسو موجرین با توجه به تورم ۲۵ درصدی موجود معتقدند ارزش واقعی ۱۲۵ هزار تومان کنونی معادل صد هزار تومان در یکسال قبل است و بر این مبنا، اجارهها باید حداقل به همین نسبت افزایش یابد؛ از سوی دیگر و در نقطه مقابل، مستاجرین معتقدند اجارهها تناسبی با درآمدشان ندارد و لذا نباید بیش از این افزایش یابد.
بنابراین سوال مبنایی که در پی پاسخ آن هستیم این است که آیا اجاره مسکن در ایران بالاست؟
نگاهی به آمارها حاکی از آن است که سهم اجاره از کل هزینه خانوار ایرانی بیش از ۳۰ درصد است؛ یعنی اجاره مسکن به تنهایی حدود یکسوم از بودجه خانوار ایرانی را میبلعد که رقم بالایی است؛ این مساله در حالی است که توجه داشته باشیم سهم هزینه مسکن در دهکهای پایین جامعه به مراتب سنگینتر است؛ بنابراین بدون تردید نگاه از سمت تقاضا، موید بالا بودن اجارههاست.
اما این همه مطلب نیست؛ چرا که این سوال به ذهن متبادر میشود که اگر اجارهها بالاست چرا اجارهداری حرفهای در کشور شکل نمیگیرد؛ به دیگر سخن، چرا سرمایهگذاران حقیقی و حقوقی اقدام به ساخت انبوه مجتمعهای مسکونی به قصد بهرهمندی از سود اجارهداری نمیکنند؟
البته در این نوشتار به هیچوجه در پی انکار مشکلات مستاجرین نیستیم بلکه میخواهیم به صورت منطقی به واکاوی مساله پرداخته و نتیجه بگیریم بازار اجاره با یک پارادوکس بزرگ مواجه است بهطوری که اجاره مسکن برای متقاضیان(مستاجرین)، بالا و برای عرضهکنندگان (مالکین)، پایین است!
اجارهداری در کشور ما توسط متقاضیان سرمایهای مسکن (دارندگان چند واحد مسکونی) انجام میگیرد؛ این افراد بهمنظور حفظ ارزش پول در برابرتورم و کسب عایدی و سود سرمایه، اقدام به پسانداز روی دارایی به صورت خرید مسکن مینمایند و واحدهای مازاد بر نیاز را به اجاره میگذارند بنابراین آنچه مشاهده میشود اجارهداری خرد است.
مهمترین علت شکل نگرفتن اجارهداری حرفهای در کشورمان را میتوان ناشی از نوع بازدهی مسکن دانست. قبل از هر چیز باید توجه داشت که مسکن نیز مانند سهام دو نوع بازدهی برای صاحب خود ایجاد میکند: یکی عایدی سرمایه (افزایش قیمت مسکن طی زمان) و دیگری سود سرمایه (اجاره مسکن.)
مطالعات اقتصادی حاکی از آن است که نرخ رشد بلندمدت قیمت مسکن تقریبا منطبق با تورم عمومی است و لذا افزایش قیمت مسکن را نمیتوان به عنوان بازدهی واقعی لحاظ کرد چراکه افزایش قیمت در واقع جبران کاهش ارزش پول، ناشی از تورم عمومی است و بازدهی واقعی مسکن از طریق اجاره بها تامین میشود لذا اجارهداری حرفهای رابطه مستقیمی با بازدهی ناشی از اجاره ـ و نه بازدهی ناشی از افزایش قیمت مسکن ـ دارد.
در کشور ما متوسط نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن حدود پنج درصد است که رقم بالایی محسوب نمیشود؛ ضمن اینکه با لحاظ هزینههای جانبی، بازدهی واقعی اجارهداری در ایران به زیر پنج درصد میرسد. از سوی دیگر بالا بودن استهلاک و در نتیجه پایین بودن عمر مفید ساختمان موجب کاهش دوره بهرهبرداری از سرمایهگذاری بوده و مزید بر علت است. (عمر مفید مسکن در کشورهای توسعه یافته بیش از صد سال و در ایران حدود ۳۰ سال است).
بنابراین طبیعی است که در کشورمان بخش خصوصی تمایلی برای سرمایهگذاری به قصد اجارهداری حرفهای نداشته باشد و در همین راستا بر خلاف تصور عمومی نمیبایست موجرین را به سبب بالا بودن اجاره ها، برندگان بازار مسکن در ایران بدانیم اما طبیعی است که مستاجرین نیز رضایتی از بازار اجاره ندارند و بحق از بالا بودن اجارهها گله مند هستند.
دو علت کلی برای این مساله قابل ذکر است؛ علت اول ناشی از بالا بودن قیمت مسکن به سبب بهرهوری پایین نهادههای تولید مسکن، روشهای سنتی ساخت، نظام تامین مالی و… است که منجر به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن و نارضایتی موجر میشود.
علت دوم ناشی از پایین بودن سطح عمومی درآمدهاست که منجر به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوار و نارضایتی مستاجر میشود.
بهروز ملکی – جامجم
jamejamonline.ir – 22 – RSS Version