نرخ‌های تازه در بازار مسکن

گرد و خاکی که سال قبل در بازار مسکن شهر تهران با بلندشدن نرخ‌ها در سه حوزه خرید آپارتمان، اجاره آپارتمان وخرید زمین به پا شد، انتظار می‌رفت سایر کلانشهرها را هم فرابگیرد و افزایش قیمت ملک را – در سطح کشور- سراسری کند اما اطلاعات رسمی در این باره نشان می‌دهد: نبض‌ قیمت‌ کشوری مسکن در سال۹۱ حداقل ۳برابر کندتر از پایتخت بوده است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه مرکز آمار ایران در این باره اعلام کرده، حاکی است: نوسانات قیمت زمین مسکونی و همچنین آپارتمان در نقاط شهری کشور در سال قبل شیب‌دار نبوده و مسیر نوسان قیمت‌ها نه تنها در سال۹۱ که در ۴سال متوالی منتهی به آن سال، حالت اعتدال همراه با رشد آهسته خود را حفظ کرده است.

میانگین قیمت زمین – خانه‌کلنگی- در کل کشور در سال۹۱ به مترمربعی ۴۵۵ هزار تومان رسید و قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در نقاط شهری کشور نیز طی همین سال به مرز یک میلیون تومان نزدیک شد و در سطح ۹۸۰ هزار تومان ایستاد. نتایج مقایسه این دو نرخ با نرخ‌های سال‌های قبل و همچنین نرخ‌های مربوط به شهر تهران حکایت از اثر قطعی مسکن‌مهر در بازار مسکن دارد.

در حقیقت واگذاری زمین‌های ۹۹ساله در قسمت‌های تقریبا مرغوب در همه شهرها به غیر از تهران در ۴سال اخیر سبب شد انبوه‌سازان از خرید زمین برای ساخت مسکن بی‌نیاز شوند و تحت تاثیر کاهش تقاضا در بازار زمین، قیمت آن از تحرک جدی بیفتد.

میانگین ۴ساله قیمت زمین در کشور در دولت دهم حدود ۲۳ درصد نسبت به ۴ساله دولت نهم کاهش پیدا کرده است طوری که میانگین قیمت زمین در نقاط شهری کشور از متری ۴۳۴ هزار تومان در ۴سال منتهی به پایان۸۷، به متری ۳۳۰ هزار تومان در ۴سال منتهی به ۹۱ رسید.
با این حال در طول ۴ سال اخیر، قیمت زمین در کشور در بعضی سال‌ها همچون سال۸۹ تا متری ۳۹۵ هزار تومان افزایش یافت و در نیمه‌اول ۹۱ نیز به متری ۴۵۵ هزار تومان رسید که با توجه به کمبود شدید قطعات زمین در بازار، چنین افت‌وخیزی طبیعی به نظر می‌رسد. این در حالی است که در شهر تهران، قیمت زمین مسکونی در سال۹۱ به مترمربعی ۳میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید و در مقایسه با سال قبل از آن، حداقل ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد.

این به آن معنا است که در حال حاضر هزینه خرید هر مترمربع زمین با کاربری مسکونی در شهر تهران ۷ برابر سایر شهرها است و به ازای یک متر زمین در تهران می‌توان ۷ متر زمین در نقاط شهری غیراز پایتخت، خریداری کرد.
همچنین قیمت واحدمسکونی در کل‌کشور نیز معادل یک‌سوم قیمت در تهران است.

در سال۹۱ قیمت کشوری آپارتمان مسکونی فقط ۱۳ درصد نسبت به سال۹۰ رشد کرد، اما در شهر تهران بین ۳۰ تا ۵۲ درصد افزایش یافت. آنچه در گزارش مرکز آمار ایران دربارهٔ ۸سال روند افت و خیز قیمت زمین، مسکن و اجاره‌بهای کشوری آمده است، نشان می‌دهد: یکسال پیش از اجرای طرح مسکن‌مهر، یعنی در سال۸۶ قیمت زمین و آپارتمان در کل‌کشور به ترتیب ۱۰۰ درصد و ۶۷ درصد افزایش یافت. همچنین در سال۸۷ یعنی سال قبل از آغاز جدی ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر نیز قیمت زمین در کشور در بالاترین سطح خود قرار داشت طوری که در این سال میانگین قیمت خانه‌کلنگی در نقاط شهری کشور به مترمربعی ۶۱۰ هزار تومان بالغ شد. اما در ۴ سال بعد نرخ زمین بین ۱۸۰ هزار تا ۴۵۵ هزار تومان –به ازای هر مترمربع- در نوسان بوده است و رکورد بیشترین نرخ رشد و بیشترین افزایش قیمت در بازار زمین، به ترتیب به سال‌های ۸۶ و ۸۷ تعلق داشته است.

اجاره‌بها یک‌سوم تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اجاره‌بهای واحد مسکونی در سطح کشور طی سال۹۱ معادل یک سوم اجاره‌بها در تهران بود.

این فاصله سه‌برابری بین اجاره‌بها در تهران با کشور، در سال ۹۰ نیز اتفاق افتاده بود.
مرکز آمار ایران میانگین اجاره‌بهای آپارتمان در سال۹۱ در کل کشور را متری ۵ هزار تومان – اجاره‌ماهانه- اعلام کرده است. در این سال، میانگین اجاره‌بها در تهران به متری ۱۵ هزار تومان رسید. هر چند اجاره‌بهای کشوری یک‌سوم اجاره‌بهای شهر تهران است، اما نرخ رشد آن هم برای تهران هم برای کشور ۵۰ درصد گزارش شده است.

نرخ رشد قابل‌تامل اجاره‌بها در سطح کشور نشان می‌دهد به‌رغم تحویل بخش بسیاری از مسکن‌مهر در شهرها، نرخ‌ها در بازار اجاره سال به سال رو به افزایش است. پیش‌تر و تا قبل از انتشار یافتن این گزارش مرکز آمار ایران، تصور می‌شد جهش اجاره‌بها فقط قسمت شهر تهران است و در سایر شهرها به واسطه افتتاح و واگذاری واحدهای مسکونی‌مهر، اجاره‌بها به حالت تعدیل رسیده است. اما با گزارش تازه مرکز آمار می‌توان تحلیل کرد موجران کماکان به دنبال جبران هزینه‌های زندگی و تورم افسار گسیخته از طریق افزایش نرخ‌های اجاره می باشند. با این حال گزارش مرکز آمار ایران اخطاری است به مسوولان بخش مسکن بابت لزوم اجرای طرح اختصاصی و جداگانه برای بازار اجاره‌نشین‌ها. به بیان ساده‌تر همانطور که کارشناسان مسکن معتقدند، اجرای طرح مسکن‌مهر به تنهایی پاسخگوی تقاضا در بازار اجاره و حلال اجاره‌بها نیست، واقعیت بازار مسکن در یکسال اخیر نیز بر این موضوع صحه می‌گذارد.