بررسی تطبیقی قانون “روابط موجر و مستاجر” در اماکن تجاری

به گزارش خبرنگار حقوقی‌قضاییممتازنیوز، بر اساس مقررات حاکم بر روابط موجر و مستاجر املاک تجاری، مستاجر تنها زمانی می‌تواند منافع عین مستاجره را به غیر انتقال دهد که در اجاره‌نامه چنین حق و شرطی برای وی در نظر گرفته شده باشد و در این وضعیت مالک یا موجر می‌تواند در صورت انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن، اجاره نامه تازه تنظیم کرده و مستاجر جدید نیز دارای چنین حقی خواهد بود..برای بررسی بیشتر این مساله “سید علی شاه صاحبی” وکیل دادگستری، در این زمینه به باشگاه خبرنگاران پاسخ می‌دهد.
 

باشگاه‌خبرنگاران: براساس قانون چنانچه مستاجر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد ، اجاره نامه برای انتقال مورد اجاره به غیر کافی است و مستاجر می‌تواند هر موقع که خواست عین مستاجره را واگذار کند، در این زمینه چه نظری دارید؟

شاه صاحبی: به نکته مهمی اشاره کردید و این مساله صحت دارد، البته مشروط به اینکه اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر پیش‌بینی شده باشد ، می‌بایست فقط برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره انتقال یابد .

باشگاه‌خبرنگاران: اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد اما مستاجر آنرا به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی به صورت قانونی وجود دارد و مالک چه حقی پیدا می‌کند؟ 

شاه صاحبی: برای پاسخ شما حالات مختلفی متصور است: اول این که  اگر در قرارداد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد و یا اجاره نامه‌ای در میان نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، مالک باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه ، مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تجویز انتقال منافع را مطرح و در این حالت دادگاه نهایتاً حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه را صادر می‌کند. در این حالت مستاجر جدید از هر جهت نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر قبلی خواهد بود. مضافاً اینکه حکم مذکور از زمان قطعیت ، شش ماه جهت انتقال به غیر اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود ، حکم مزبور بی‌اثر خواهد شد. نکته دوم این که اگر مستاجری که حق انتقال عین مستاجره را به غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستاجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد، لذا هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستاجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟

باشگاه‌خبرنگاران: اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر هم در اجاره نامه از او سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟

شاه صاحبی: براساس قانون موارد مختلفی در این زمینه پیش بینی شده است که شامل: ۱- از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند. ۲- درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند. ۳- دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند. ۴- اگر ملک مشاع است و مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

باشگاه‌خبرنگاران: اگر مغازه‌ای بین چند مالک بصورت مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده‌ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر شوند ، می‌توان ملک را به آنان تحویل داد؟

شاه صاحبی: در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تحویل ملک می باشند دادگاه می‌تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستاجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملک تحویل مالکین مشاعی شود.

باشگاه‌خبرنگاران : اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجری که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالث منتقل کرده ،اقامه کند بایستی به چه نکاتی توجه کند؟

شاه صاحبی: در پاسخ به این سوال دو فرضیه قابل طرح است؛ اول این که دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و سبب آن را انتقال به غیر ذکر کند و نکته دوم این که دادخواست به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود. بنابراین دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می‌شود که مستاجر ، حق کسب و پیشه مورد اجاره را از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل‌الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می‌رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد. 

بر این اساس اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ کرده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می‌دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می‌شود.

باشگاه‌خبرنگاران: آیا اصولا حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟

شاه‌صاحبی: خیر، این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب ایجاد می‌شود ، چه مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخت کرده باشد یا خیر.

انتهای پیام/