ماه سرنوشت در بازار مسکن

به گزارش نوساز به نقل از دنیای اقتصاد، مشاوران‌املاک که امیدوار بودند با عبور از فروردین، رکود مطلق معاملات به پایان می‌رسد و مقاومت در فروش واحدهای مسکونی نیز شکسته می‌شود، اکنون آنچه را در هفته اول اردیبهشت‌ماه تجربه‌ کردند، درست مشابه ماه اول سال توصیف می‌کنند و در عین حال به تغییر اوضاع در سه هفته آتی خوش‌بین می باشند.
آنچه در حال حاضر طولانی‌شدن رکود معاملات مسکن در روزهای قبل از سال۹۲ را رقم زده کمبود فایل‌فروش در بنگاه‌ها تحت تاثیر بی‌اعتمادی فروشنده‌ها به قیمت‌ها است.
دلالان بازار ملک در این باره به «دنیای‌اقتصاد» می‌گویند: حجم تقاضا و مراجعه برای خرید آپارتمان قابل‌توجه است که البته عمده متقاضیان فقط پرسش‌کننده قیمت می باشند، اما با این حال، غالب فروشنده‌ها با تصور اینکه با تغییر سال حتما باید نرخ‌ها در بازار نیز تغییر کند، به دنبال مبنای تازه برای قیمت‌گذاری واحد‌هایشان می باشند و به همین خاطر، فروش را تا زمان «اعتماد بازار به یک نرخ واحد» به تاخیر انداخته‌اند.
در این باره رییس اتحادیه مشاوران‌املاک نیز به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: حجم خرید و فروش‌ آپارتمان در محله‌های شهر تهران هنوز به حدی که بتواند قیمت‌های محله‌ای را برای دلالان تعیین کند، نرسیده است.
مصطفی‌قلی خسروی تصریح کرد: قیمت محله‌ای نرخی است که مشاوران‌املاک از روی تعداد مشخصی «قیمت‌ پیشنهادی» و «قیمت‌ معامله‌قطعی» تعیین می‌کنند و آن را مبنای بازاریابی‌هایشان برای تنظیم خواسته خریدار و فروشنده قرار می‌دهند.
رییس اتحادیه املاک با بیان اینکه قیمت‌ مورد اعتماد بازار هنوز درنیامده است، تاکید کرد: شرایط کنونی را می‌توان به گیج‌بودن بازار مسکن تشبیه کرد ضمن اینکه نزدیکی به انتخابات ریاست‌جمهوری بر طولانی‌شدن این دوره دامن زده است.
وی افزود: از طرف دیگر عرضه‌کنندگان بزرگ بازار مسکن همچون سازنده‌ها که یکباره تعداد بسیاری از واحدهای نوساز یک ساختمان مسکونی را آماده بهره‌برداری می‌کنند، این روزها به شدت تحولات قیمتی بازارهای ارز و طلا را پیگیری می‌کنند و چون در این دو بازار قیمت‌ها تثبیت نشده، ترجیح می‌دهند فروش واحدهایشان را به تاخیر بیندازند.
خسروی با اشاره به نظرات بعضی که معتقدند که اگر رکود موجود تا پایان اردیبهشت ادامه پیدا کند، تحریم خرید در بازار مسکن شبیه آنچه در بازار خودرو اجرا شد و کاهش قیمت را در پی داشت شکل می‌گیرد، گفت: خانه کارکرد خودرو را ندارد و نمی‌شود از خرید یا اجاره آن گذشت اما خودرو را می‌شود برای مدتی نخرید و از جایگزین آن استفاده کرد.
با این حال کارشناسان بازار ملک امیدوارند، آغاز تدریجی معاملات در اردیبهشت بتواند قیمت‌های محله‌ای را تعیین کند و سایه رکود بر بازار نیز مانع شیب مثبت قیمت‌ها شود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در هفته اول اردیبهشت ماه با توجه به گذشت بیش‌ از یک ماه از سال تازه همچنان بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات مربوط به خرید و فروش واحدهای مسکونی راکد است و خبری از رونق در بازار نیست.
سردرگمی قیمت‌های فروش در بازار مسکن از یک سو و همچنین توقف مالکان در اقدام به فروش واحدشان از سوی دیگر تا حدی سبب شده تا بازار معاملات این روزها در رکود به سر ببرد.
با گذشت ۲۰ روز از سال ۹۲، هنوز قیمت‌ها در بازار مسکن به طور رسمی اعلام نشده البته اینکه قیمت‌ها رسمی اعلام نشده است به این معنا نیست که مسوولان بخش کنترل و نظارت بر قیمت مسکن نرخ‌های تازه را به بازار ارائه نکرده‌اند (وظیفه‌ای که بسیاری از متقاضیان در بازار مسکن تصور می‌کنند، می‌تواند بر دوش این اشخاص باشد، اما مسوولان مدام براین باورند که ملک به عنوان سرمایه اشخاص است و آنها نمی‌توانند بر ارزش‌گذاری این کالا دخالتی داشته باشند) بلکه منظور فروشنده‌ها می باشند که همچنان مصمم به اعلام قیمت فروش نشده‌اند.
یکی از مسائلی که فروشنده‌ها این روزها بیش از قبل برای ارزش گذاری واحدهای شان مورد اهمیت قرار می‌دهند، نرخ اقلام خوراکی است چراکه اغلب بنگاهداران املاک اظهار می‌کنند در مقابله با فروشنده‌ها برای عنوان سبب اعلام نرخ‌های کاذب، مالکان نوسان قیمت بعضی از اقلام خوراکی ضروری در یک هفته را مثال می‌زنند.
جرات خرید نیست
تعدادی از مشاوران املاک در منطقه پونک در پاسخ به پرسش «دنیای اقتصاد» مبنی بر اینکه بعضی از خریداران بر این باورند «در مقابل گرانی مسکن باید اقدام به خرید نکنیم و به نوعی تحریم کنیم تا ارزان شود» و آیا این اشخاص موفق می‌شوند؟ اظهار کردند: نبود اتحاد در میان متقاضیان مسکن یکی از معضلاتی است که همیشه در بازار مسکن نقل قول تمامی فعالان این صنف بوده و هست و اتفاقا خود متقاضیان هم از این رفتار شاکی می باشند.
وی در ادامه افزود: همین اشخاصی که چنین حکم‌هایی می‌دهند، اولین‌هایی می باشند که خودشان به محض گرانی اقدام به خرید می‌کنند!
ایمانی دربارهٔ وضعیت فعلی بازار خرید و فروش در غرب تهران گفت: در حال حاضر تعداد فروشنده‌ها بسیار کم است و هنوز اغلب مالکان قیمت تازه به بازار ارائه نکرده‌اند و فقط عده‌ اندکی در ابتدای سال ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت‌های اسفند ماه را با نوسان رو‌به‌رو کردند.
این بنگاهدار خاطرنشان کرد: اکنون واحد مسکونی نوساز در بعضی محله‌های پونک متری ۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود و ممکن است بالاتر از این رقم هم به بازار اعلام شود و فعلا خریداران هم به سبب گنگ بودن قیمت‌ها جرات خرید ندارند.
معیار غلط قیمت‌گذاری مسکن: اولین خرید با بالاترین قیمت
در خیابان راه آهن مشاور املاکی تاکید کرد: با اتمام فروردین ماه هنوز فایل تازهی به ما سپرده نشده است اما همکارانی که تعدادی واحد تازه فایل کرده‌اند از قیمت فضایی به جای کذایی خبر می‌دهند.
وی در رابطه با پرسش دیگر «دنیای‌اقتصاد» مبنی براینکه به چه سبب اردیبهشت ماه را زمان مشخص شدن قیمت‌های تازه در بازار مسکن معرفی می‌کنند؟ خاطرنشان کرد: به سبب ایام نوروز دو هفته ابتدای سال تعطیل است و آغاز کار و افتادن آن روی غلطک کمی به زمان نیاز دارد. به همین خاطر در فروردین ماه بازار مسکن به طور کلی سوت و کور است.
مقدم تاکید کرد: حال با آغاز اردیبهشت مالکان منتظر می باشند تا واحدی در جوار واحدشان به فروش برسد در این لحظه قیمت‌گذاری‌ها کم‌کم آغاز می‌شود زیرا ارزش واحد فروخته شده مبنا قرار می‌گیرد و هر فروشنده‌ای با مقایسه واحدش با واحد فروخته شده، قیمت متفاوتی را تعیین می‌کند در نتیجه با دست به دست گشتن چنین اتفاقی به همین راحتی و بدون هیچ نظارت و کنترلی از سوی صاحب نظران قیمت‌های غیر واقعی در بازار رنگ واقعیت می‌گیرند ! خلاصه با انجام چندین معامله حدود قیمت‌ها مشخص می‌شود.
این مشاور املاک تصریح کرد: همین مسائل سبب شده تا امروز همه متقاضیان قدرت خرید نداشته باشند و بازار هم با رکود دست و پنجه نرم کند و تازه این اول کار است که قیمت‌های تازه به بازار فروش عرضه نشده است.
فروشنده‌های مسکن جلوتر از تورم حرکت می‌کنند
متاسفانه بعضی از فروشنده‌ها فکر می‌کنند باید به طور یقین با تغییر سال قیمت ملک شان را بسیار کنند. یکی از فعالان در بازار مسکن خیابان نارمک در این باره به «دنیای اقتصاد» عنوان کرد: این تفکر اشتباهی است اما برخورد فروشنده با این پرسش، پیش بینی آنها از گرانی‌ها و تورم در آینده است.
خازنی اظهارکرد: این روزها فروشنده‌ها جلوتر از تورم قدم برمی‌دارند و بهتر است گفته شود که این دسته از متقاضیان در بازار مسکن دست پیش گرفته‌اند.
وی دربارهٔ تحریم خرید از بازار مسکن به این موضوع اشاره کرد: عدم خرید توسط متقاضیانی که ملزم به خرید ۱۰۰ درصدی نیستند یعنی صاحب خانه می باشند و قصد دارند واحدشان را تبدیل به احسن کنند، سبب می‌شود تا عده‌ای از بازار خرید خارج شوند و در مقابل این رفتار بعضی از سازنده‌هایی که با کمک قسط و وام وارد بازار فروش شده‌اند در مواجه شدن با چنین وضعیتی مجبور می‌شوند قیمت واحدهای‌شان را کاهش دهند.
خازنی البته به این مساله اشاره کرد که قیمت‌های پیشنهادی فروش حدود ۱۰ درصدی نوسان یافته است و ۱۰ تا ۱۵ درصد مالکان دست به چنین کاری زده‌اند.
فروش موفق، شرط خرید موفق
«وقتی که قیمت گوشت و روغن که عرضه دولتی دارد طی یک روز بیش از یکبار دچار نوسان می‌شود، مسکن به عنوان کالای شخصی چطور دچار کمترین نوسانات شود ».
این جمله اغلب فروشنده‌ها در بازار مسکن است که این روزها تحویل بنگاهداران مسکن و خریداران می‌دهند.
این دسته از فروشنده‌ها براین باورند که آنها باید فروش موفقی داشته باشند که در ازای آن خرید موفقی هم داشته باشند اما جدا از این مساله مدتی است که فروشنده‌ها به خصوص موجران قیمت مایحتاج زندگی را برای توجیه قیمت‌های پیشنهادی‌شان عنوان می‌کنند.
بنگاهداری در خیابان نازی آباد با افزودن به این مطالب، گفت: قیمت فایل‌ها هنوز دچار نوسان نشده‌اند و فعلا مالکان در حد ادعا قیمت‌های تازهی را به‌صورت گفتاری عنوان کرده‌اند.
کبیری خاطر نشان کرد: از ابتدای فروردین ماه معامله‌ای را به ثبت نرسانده‌اند چراکه قیمت‌های پیشنهادی فروش بالا است و توان خرید متقاضیان سلب شده است.
رونق خرید مسکن در پاییز تا اسفند
مشاور املاکی در منطقه تهرانپارس دربارهٔ بیشترین حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی طی سال گفت: معمولا معاملات در نیمه دوم سال از رونق بیشتری برخوردار است و الان که به خصوص اول سال است بازار همچنان راه نیفتاده و معامله‌ای انجام نشده است.
شاهین دربارهٔ میزان فایل در بازار تصریح کرد: حجم فایل‌ها در بنگاه کافی است اما میزان معاملات با آنها غیرقابل مقایسه است.
وی در رابطه با خرید نکردن از بازار مسکن (تحریم) عنوان کرد: اکنون موقعیتی نیست که متقاضی قدرت خرید داشته باشد اما تحریم کند و اقدام به خرید نکند و به نظر می‌رسد هر متقاضی به محض فراهم شدن امکان خرید پا به بازار می‌گذارد.
وی کمترین قیمت‌های پیشنهادی فروش نوساز در تهرانپارس را برای هر متر مربع سه میلیون تومان اظهار کرد.