عبور غیرقانونی از طرح تفصیلی

بازار داغ تغییرکاربری از پهنه‌ سبز به پهنه دلخواه مالک

دلالان بازار خرید و فروش مقررات ساختمانی در تهران برای سازگار کردن محتوای طرح تفصیلی تازه تهران با خواسته‌ مالکان، حلالی درست کرده‌اند که در ازای شراکت ۲۰ تا ۵۰ درصدی، آن را در اختیار مالک قرار می‌‌دهند.

این حلال که رنگ «قرمز» ضوابط طرح تفصیلی را به راحتی «سبز» می‌کند، قادر است کاربری املاکی را که در پهنه‌های خاص قرار گرفته‌اند به مسکونی یا تجاری تبدیل کند.

هر چند مدیریت شهری تهران، از سال قبل که طرح تفصیلی تازه مبنای صدور پروانه‌های ساختمانی قرار گرفت تا به حال، هر نوع دستکاری کاربری املاک را «محال» عنوان کرده است اما همان عواملی که به خرید و فروش تراکم مشغول می باشند، اخیرا وارد عرصه تغییرکاربری نیز شده‌اند.

دلالان تغییرکاربری می‌گویند که قادرند زمین‌هایی را که در نقشه طرح تفصیلی روی پهنه فضای‌سبز واقع شده و کاربری‌هایی همچون پارک یا مزارع پرورش گل‌وگیاه برایشان تعیین شده، به پهنه مسکونی یا پهنه تجاری منتقل کنند.

کارشناسان شهری دراین باره معتقدند: لباسی که طرح تفصیلی تازه بر تن املاک شهر تهران کرده است در بعضی موارد آنقدر گشاد است که استفاده از آن برای مالک تقریبا غیرممکن است. به عنوان مثال تعیین مزرعه پرورش گل‌وگیاه یا پارک عمومی به عنوان یک پهنه مصوب طرح تفصیلی برای بعضی املاک داخل شهر تهران، مالک آن زمین را ناگزیر می‌سازد برای حفظ ارزش ریالی ملک خود، به دلالان تغییرکاربری پناه ببرد!

«تغییر کاربری املاک شما را امکان‌پذیر می‌کنیم» این جمله‌ای است که واسطه گرهای بازار خرید و فروش مقررات ساختمانی با وجود منع قانونی برای ارائه خدمات تغییر کاربری، در تبلیغ خدمات املاک در سطح شهر به کار می‌برند.

اگر چه طبق اعلام مدیریت شهری ارائه هر گونه خدمات تغییر کاربری و تراکم با اجرای طرح تفصیلی تازه غیرممکن شده است به نحوی که این واسطه گران از تبلیغ خدمات خود در رسانه‌ها نیز تحت عنوان خرید و فروش تراکم و تغییر کاربری منع شده‌اند. اما به تازگی این اشخاص در ستونی ویژه با عنوان «سایر خدمات املاک» در نیازمندی‌های یکی از روزنامه‌ها به ارائه خدماتی همچون تغییر کاربری املاک واقع در پهنه سبز(که طبق قانون طرح تفصیلی امکان تغییر کاربری آنها تنها با مجوز کمیسیون ماده پنج ممکن است) روی آورده‌اند پهنه‌ای که به جهت حساسیت بالا برای افزایش فضای سبز شهری، با تاکید ویژه‌ای از سوی مسوولان در محدوده خط قرمز تغییر کاربری قرار گرفته‌اند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» کاربری املاک در طرح تفصیلی تازه در چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلط و سبز خلاصه شده‌اند که هر کدام اصطلاحا به چند زیر پهنه تقسیم‌بندی می‌شوند به گونه‌ای که هر مالک با مراجعه به پایگاه اینترنتی طرح تفصیلی تهران می‌تواند ضوابط استفاده از زمین و ساخت وساز ملک خود را که شامل نوع پهنه، میزان تراکم، تعداد طبقات، سطح اشغال و… می‌شود را ملاحظه کند.

علاوه بر این در این پایگاه اینترنتی عنوان شده است که هر گونه تغییر ضوابط و کاربری املاک منوط به نظر کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری است.
همزمان با اجرای این طرح، بعضی رسانه‌ها که به واسطه گرها اجازه تبلیغ خدمات مربوط به تغییر کاربری را می‌دادند با منع قانونی مدیریت شهری برای ادامه این خدمات مواجه شدند اما به تازگی بعضی از واسطه‌گران مسیر تازه‌ای برای ارائه خدمات خود پیدا کرده‌اند و در ستونی ویژه با نام سایر خدمات املاک بازار غیر رسمی را برپا کرده‌اند و در آن عنوان می‌کنند تمامی امور شهرداری همچون تغییر کاربری و خرید و فروش تراکم امکان پذیر است.

به گفته بعضی از این واسطه گران امکان تغییر کاربری در تمامی پهنه‌های طرح تفصیلی حتی پهنه‌های سبز نیز ممکن است و تنها راهکار آن تشکیل پرونده در کمیسیون ماده پنج است.
این در حالی است که در زمان ابلاغ طرح تفصیلی تازه مدیران شهری به صراحت اعلام کردند که هر گونه تغییر کاربری در پهنه‌های سبز غیرممکن شده است.

طبق ادعای بعضی از این واسطه گران در تمامی پهنه‌های سبز امکان تغییر کاربری برای آنها وجود دارد؛ اما با توجه به شرایط زیر پهنه‌ها زمان و حق الزحمه دریافتی متفاوت خواهد بود.

تغییر کاربری ۱۰۰ درصد تضمینی!
تغییر کاربری در بازار غیر رسمی شکل گرفته به گونه‌ای است که به ادعای فعالان آن استعلام کاربری زمین مورد نظر بعد از تغییر، در پایگاه اینترنتی طرح تفصیلی نیز تغییر خواهد کرد.
در این بازار غیررسمی واسطه گران برای تغییر کاربری املاک عنوان می‌کنند شرایط زمین در پهنه سبز برای انجام امور تغییر کاربری و دریافت حکم کمیسیون ماده پنج بسیار مهم است.

طبق ضوابط طرح تفصیلی زیر پهنه‌های حفاظت یا همان سبز در سه زیر پهنه فضای سبز عمومی، فضای سبز خصوصی و حفاظت ویژه دسته بندی شده‌اند که با توجه به ویژگی‌های آنها اعمال تغییرات کاربری در دو پهنه اول راحت‌تر از پهنه حفاظت ویژه است.
طوری که اگر زمینی در پهنه سبز G323 واقع شده باشد به عنوان پهنه سبز ویژه حفاظت شده تلقی می‌شود و حتی با رای کمیسیون ماده پنج امکان تغییر کاربری آن وجود ندارد.
اما در باقی زیر پهنه‌های محدوده پهنه سبز و گردشگری تغییر کاربری با توجه به شرایط زمین‌های اطراف و خود آن زمین که آیا شهرداری آن را تصرف کرده است یا نه امکان‌پذیر خواهد بود.

به عنوان مثال یکی از دلالان تغییر کاربری نحوه محاسبه دستمزد برای امور تغییر کاربری را در دو دسته تقسیم بندی می‌کند.

در شکل اول واسطه گر برای هر متر مربع تغییر کاربری سه میلیون تومان دریافت می‌کند.
اما در شکل دوم واسطه گر خواهان دریافت حداقل بین ۳۰ تا ۵۰ درصد ارزش زمین است.
دلالال دیگری هم در این رابطه عنوان کرد: به جز زیر پهنه G323 که به عنوان زیر پهنه حفاظت شده در طرح تفصیلی قرار دارد در زیر پهنه‌های G121 ،G122 و G112 راه تغییر کاربری قدری آسان تر است. این در حالی است که در توضیحات این زیر پهنه‌ها در طرح تفصیلی زیر پهنه G121 و G122 به عنوان پارک جنگلی مشخص شده‌اند که در توضیحات آنها تاکید شده است هرگونه ساخت‌وساز اعم از مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی ممنوع است و تمامی ساخت وساز‌ها در این زیر پهنه‌ها باید به فعالیت‌های مرتبط با تفرج و گذراندن اوقات فراغت مربوط شود و هر گونه ساخت وساز غیر از این، به ارائه طرح توجیهی و تصویب کمیسیون ماده پنج نیاز دارد.
به همین سبب بسیاری از دلالان این بخش پیشرفت این کار را نیاز به صرف وقت طولانی (بین ۱۰ تا ۱۳ ماه ) برای گرفتن رای کمیسیون ماده پنج می‌دانند.

از نگاه بعضی از این اشخاص تعدادی از زیر پهنه‌های فضای سبز به مزارع پرورش گل و گیاه یا اراضی مزروعی اختصاص داده شده است که عملا در داخل شهر تهران با نیاز متقاضیان هم خوانی ندارد همین امر هم سبب شده است تا مالکان حاضر شوند با پرداخت هزینه‌ای تصمیم به تغییر کاربری ملک خود بگیرند.

البته این واسطه گران عنوان می‌کنند در شرایطی که شهرداری به زمین مورد نظر ورود پیدا کرده باشد یا دور آن را با حصار از زمین‌های دیگر جدا کرده باشد کار اجرایی و ورود این طرح به کمیسیون ماده ۵ زمان‌بر خواهد شد.