فرصت طلایی برای ساخت‌وساز

برای بعضی نوستالژی دارد و برای بعضی جز سوسک و سایر موجودات موذی ندارد‌ اما برای بسیاری از بسازوبفروش‌ها و کاسب‌ها، تک‌تک آجرهای یک خانه کلنگی حکم اسکناس را دارد. کسب‌وکاری که در سال‌های اخیر و خصوصا در دو سال اخیر، با تخفیف‌ها و وام‌هایی که تعلق‌ می‌گیرد و تاکید همه جانبه‌ای که بر بهسازی و نوسازی فرسودگی ساختمان‌ها می‌شود، حسابی رونق گرفته است.

چه زود دیر می‌شود!
اسم علمی‌اش می‌شود بافت فرسوده. مردم اما آن را با نام نه چندان جذاب کلنگی می‌شناسند. کنایه‌ای از اینکه نیاز به کلنگ و تخریب دارد.
آمارها می‌گوید ۷۲ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد(بگذریم از این‌که بعضی از این ساختمان‌های نوساز هم چیزی می باشند در حد کلنگی!) حدود ۲ میلیون واحد مسکونی در این بخش از کشور وجود دارد و بیش از ۶ میلیون نفر در این بافت‌های فرسوده روزگار می‌گذرانند اما چه تعریفی برای بافت فرسوده وجود دارد؟ مردم معمولا بر اساس قانونی نانوشته خانه‌های ۳۰ ساله را کلنگی می‌دانند اما تعریف قانونی شورای عالی شهرسازی می‌گوید اگر ساختمانی از نظر برخورداری از ایمنی، استحکام و خدمات شهری دچار کمبود باشد، فرسوده محسوب می‌شود. توجه به این نکته هم جالب خواهد بود که اگر چه تصور از خانه کلنگی، خانه دو یا سه طبقه شخصی و ویلایی است اما آپارتمان‌های قدیمی هم کم‌کم در ردیف بافت فرسوده قرار می‌گیرد. نمونه جالب توجه برای این ساختمان‌ها، پروژه نواب در تهران است که اگر چه نمادی از انبوه‌سازی برای نوسازی بافت فرسوده بود؛ اما امسال پانزدهمین سال ساخت این ساختمان‌هاست و بنا به تصور عموم نیمی از عمر خود را گذرانده‌اند.
ساختمان‌های جوانمرگی که بسیار زود تازگی و استحکام خود را از دست داده‌اند. تهران که روزگاری به خانه‌باغ‌های باصفایش معروف بوده این روزها آخرین خانه‌های ویلایی کلنگی‌اش فرو می‌ریزند تا برج‌های ۱۰-۱۵ طبقه جای آنها را پر کند، نکته جالب اما اینجاست که رعایت نکردن استانداردهای برج‌سازی و آپارتمان‌سازی ممکن است در آینده نه‌چندان دور؛ واژه تازهی به نام آپارتمان‌های کلنگی را وارد حوزه کسب و کار مسکن کند.
منطقه ۱۰ بهشت کلنگی‌ها
اگر چه رئیس سازمان مدیریت بحران کشور از روند نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور راضی نیست‌ اما آمار سال ۹۰ نشان می‌دهد که معدل ساخت‌وساز در بافت فرسوده ۳۶ درصد افزایش یافته به طوری که مساحت عرصه‌(زمین) بهسازی و نوسازی شده در بافت‌های فرسوده شهری از ۱۰۲۵ هکتار در سال۸۹ به ۱۴۰۰ هکتار در سال۹۰ رسیده است و در طول این مدت ۱۰۰ هزار واحد نوسازی شده در بافت‌های فرسوده وارد بازار عرضه مسکن شده است. برنامه سال ۹۱ ساخت ۱۲۰ هزار واحد مسکونی در دل بافت‌های فرسوده و صدور مجوز برای ۲۰۰ هزار واحد است. بیشترین آمار نوسازی در کشور مربوط به شهر تهران بوده به طوری که نیمی از پروانه‌های صادر شده در سال ۸۹ و ۹۰ در این شهر بوده است. رشد آمار سال ۸۹ و ۹۰ در این شهر هم دیده می‌شود به طوری که آمار واحدهای نوسازی از ۱۲ هزار در سال ۸۸ به ۴۲ هزار در سال ۹۰ رسیده است. در تهران هم، منطقه ۱۰ بیشترین میزان نوسازی را داشته است. این منطقه به داشتن بافت فرسوده فراوان و البته قطعات زمین کوچک که برای خریداران خرد جذاب است؛ معروف است.

سهم کلنگی‌ها از بازار ساخت‌و‌ساز
آمارها نشان می‌دهد که در حالی که سهم نوسازی‌های بافت‌های فرسوده در عرضه مسکن کشور حدود ۱۰ درصد است؛ این سهم در ساخت کمتر است. این بدان معناست که ساختمان‌های نوسازی شده عرضه بیشتری از ساختمان‌های ساخته شده در زمین دارند. سبب این امر این است که در بافت‌های فرسوده پرداخت تسهیلات بانکی بدون نوبت و تخفیف حداقل ۵۰ درصدی در عوارض و تراکم، هزینه ساخت را پایین می‌آورد و تحت تاثیر این ویژگی، سازنده‌ها نیازی به احتکار واحدها برای فروش با قیمت بیشتر را نمی‌بینند؛ بنابراین اقدام به عرضه گسترده و سریع واحدهای ساخته شده خود می‌کنند.

چه کسی سود می‌برد؟
روال ساخت و ساز در بافت فرسوده اینگونه است که سازنده یا همان بساز و بفروش، اقدام به تخریب و نوسازی ساختمان به هزینه خود می‌کند و علاوه بر این برای مالک یا مالکان یک آپارتمان رهن می‌کند. بعد از ساخت واحد مسکونی ۴۰ درصد واحدها برای مالک و ۶۰ درصد برای سازنده است. این کار سود کلانی دارد. حسابی سرانگشتی این موضوع را نشان می‌دهد که برخلاف نام کلنگی که این پروژه‌های ساخت و ساز یدک می‌کشند سودهای قابل‌توجهی در آنها نهفته است. به طور مثال تصور کنید که در منطقه‌ای که آپارتمان نوساز متری ۳ میلیون تومان است، یک مالک و یک بساز و بفروش قصد نوسازی یک خانه کلنگی را دارند. با این فرض که آنها بخواهند ۵ واحد ۷۵ متری در این ساختمان بسازند و برای ساخت هر متر هم حدود ۵۰۰ هزار تومان خرج کنند مجموع هزینه‌های ساخت ساختمان با امور اداری، رهن آپارتمان برای مالک و سایر هزینه‌ها حدودا ۲۵۰ میلیون تومان است که تقریبا مطابق قیمت یک واحد مسکونی است. در این شرایط مالک صاحب یک واحد نوساز برای خود و یک واحد دیگر به قیمت ۲۲۰ میلیون تومان خواهد بود و سازنده هم حدود ۴۵۰ میلیون سود خواهد کرد. در این شرایط تعجبی نخواهد داشت که بساز و بفروشی برای کسانی که سرمایه اولیه‌ قابل توجهی در دست دارند به یکی از بهترین گزینه‌های شغلی تبدیل شده است.

از خاکستر این خانه‌ها چه چیزی می‌توان ساخت؟
تصور عمومی این است که نوسازی بافت‌های فرسوده تخریب یک خانه ویلایی قدیمی و ساخت یک آپارتمان است در حالی که این روال عمومی ممکن است در بعضی عرصه‌ها به هم بخورد و اتفاقا به هم خوردن آن سود بیشتری نصیب طرفین کند. به طور مثال رفته رفته به این سمت خواهیم رفت که مالکان آپارتمان‌های فرسوده به سمت نوسازی واحدهای خود بروند و مهم‌تر از آن، اینکه نوسازی واحدهای ویلایی به همان صورت ویلایی صورت گیرد تا کسانی که هنوز نوستالژی خانه دربست و حیاط شخصی دارند را هم قانع کند هرچند که هنوز هم متوسط واحدهای هر پروانه ساخت در تهران حدود ۵ واحد مسکونی است. علاه بر این احتمال الزام قانونی برای نوسازی بافت‌های فرسوده هم فرصتی تازه برای این کسب‌وکار است. داغ شدن موضوع زلزله به خصوص در تهران هم به عنوان کاتالیزور مقطعی روی این بازار تاثیرگذار
است.

مزایای باهم ساختن و مضرات نو کردن کهنه‌ها
تجمیع بافت‌های فرسوده هم فرصت تازهی است که در اختیار نوسازان قرار گرفته است و تسهیلاتی هم برای آن در نظر گرفته شده است. حدود ۲۰ درصد پروانه‌های صادر شده در سال نود در سطح شهر تهران به واحدهای تجمیع شده باز می‌گردد. البته نوسازی، آسیب‌هایی هم دارد. عدم رعایت نظامات ساختمانی، استفاده از اتباع بیگانه به عنوان کارگر و عدم رعایت مسائل مربوط به نمای شهری در کنار از بین بردن بخشی از تاریخ و فرهنگ و سنت‌(البته در بعضی موارد) از این دست موارد است. برای سازندگان هم افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رکودهای مقطعی در بازار مسکن جزو تهدیدات است. با این حال نوسازی آنقدر برای مالکان، سازندگان و به طور کل، جامعه سود دارد که بتوان کلیت ماجرا را مناسب دانست و چشم به بازاری دوخت که امروز دو میلیون واحد فرسوده دارد و هر روز به آن بازار افزوده می‌شود.